Блогове

1. 

   Икономика за всички

   Блог от mnogoznaiko в Икономика и лични финанси

   • 23
     статии
   • 17
     коментари
   • 331
     прегледa

   Последни статии

   • Три ключови метрики за оценка на имотния пазар
   • Защо златото достига рекордни върхове?
   • Защо сме толкова финансово неграмотни?
   • Истината за парадокса на прогнозите
   • Какво представлява дисконтираната стойност?

   

   Последно влизане
   

   Три ключови метрики за оценка на имотния пазар

   Инвестициите в недвижими имоти са едни от най-старите форми на влагане на капитал в човешката история. Още в Древен Рим хората са разработвали методи за оценка на имотите, които по-късно са били усъвършенствани през Византийската епоха и в англосаксонските кралства. Тази дълга история на развитие ни е оставила в наследство редица проверени във времето подходи за анализ на имотния пазар.

   В съвременната епоха разчитаме основно на три ключови съотношения, които ни помагат да разберем дали даден имотен пазар е надценен или подценен. Нека разгледаме подробно всяко от тях, като използваме конкретни примери от българския пазар.

   Първото и може би най-важно съотношение е това между цената на имота и месечния наем, известно като "цена/наем". Това съотношение е фундаментално, защото директно показва възвръщаемостта от инвестицията. В инвестиционните среди често се говори за "правилото на 1%" – според него, ако месечният наем представлява около 1% от покупната цена на имота, това е индикация за балансиран пазар. При такова съотношение цената на имота се равнява приблизително на 100 месечни наема.

   Когато разглеждаме актуалните данни от София, картината става по-ясна. При средна цена на имот от 150,000 евро и среден месечен наем от 500 евро, получаваме съотношение от 300. Това означава, че са необходими 300 месечни наема, за да се покрие цената на имота – значително над нормалната стойност от 100. За сравнение, при балансиран пазар месечният наем за имот на такава цена би трябвало да бъде около 1,500 евро. Този показател ясно сигнализира, че софийският пазар е надценен спрямо наемните нива.

   Второто важно съотношение е "цена/годишен доход", което сравнява стойността на имота със средния годишен доход на едно домакинство. Това съотношение е особено важно, защото показва достъпността на имотите за местното население. Според експертите, нормалните стойности за това съотношение се движат между 1.5 и 3, като стойности над 5 обикновено се считат за индикатор на ценови балон.

   При тристайните апартаменти в София, със съотношение от 5.23, вече навлизаме в опасната територия. Тези данни подсказват, че по-големите жилища в столицата са значително по-надценени от по-малките.

   Третото съотношение, "ипотека/наем", е особено практично за потенциалните купувачи. То сравнява месечната вноска по ипотечния кредит с наема, който би генерирал подобен имот. Това съотношение е изключително полезно при вземането на решение дали да купим или да наемем жилище. Според експертите, ако месечната ипотека е само една трета от възможния наем, имотът вероятно е подценен и представлява добра инвестиционна възможност. От друга страна, ако ипотечната вноска е с 50% или повече над пазарния наем, това е сериозен предупредителен сигнал.

   Трябва да отбележим, че тези съотношения не трябва да се разглеждат изолирано. Те са част от по-голяма картина, която включва и други фактори като лихвените проценти, икономическия растеж, демографските тенденции и локалните особености на пазара. Също така, различните пазарни сегменти могат да показват различни стойности – луксозните имоти например често имат по-високи съотношения цена/наем от средностатистическите жилища.

   В заключение, макар че тези традиционни метрики не могат да предскажат със сигурност бъдещото развитие на пазара, те предоставят солидна основа за вземане на информирани инвестиционни решения. Примерите са илюстративни и не претендират за точност. За потенциалните инвеститори е важно да анализират внимателно всички тези показатели и реални стойности, преди да вземат решение за покупка, и да имат предвид, че различните сегменти на пазара могат да показват различни нива на риск и възможности. 

   Съдържанието на тази статия има само информативен характер.

   

   Photo by Alexander Schimmeck on Unsplash

   • Прочети още...
   • коментари