Цената на наемите в България

[Joro-01]

Преди 22 часа, insighting said:

Значи сте платили по-висок комисион на агенцията. Затова са ви взели едно 5% капаро. Ако се откажете от сделката, капарото изгаря. В София разходите по сделката се поделят между страните. Аз обаче известно време бях брокер и в Русе, където всички разходи се поемат от купувача. Там от собственика дори комисион не можеш да получиш.

Няма такова нещо. Аз работя така - като измисля схема я проверявам няколко пъти (сметките) и след това зачиствам. Оставям си обаче архив. В случая в главата ми са останали парите извън кредита. Това означава, че всичките ми харчове на пари които не са от заема са били около (до) 5%. Тоест аз на 95 % съмобезпечил всички разходи от ипотечния кредит. Разходките и изпитите кафета в процеса не влизат ;).

Два процента и половина, в действителност два или процент и половина,   -/ - процент. Защото агенцията си изработи половиния издействайки ми отбив, защото участваше и друга агенция - на продавача. Аз обаче намерих сам апартамента, а исках да проуча инвеститора (в случая и строителя) и продавача. Звучи малко невероятно, но успях, не съм нарушил закона, но не искам да тръбя точно как. С тези хора работих пак, може и да подължа да работя.

Спирам с офтопика

 

Редактирано Декември 5, 2017 от Joro-01

[insighting]

Преди 5 часа, Joro-01 said:

Аз обаче намерих сам апартамента, а исках да проуча инвеститора (в случая и строителя) и продавача.

При участие на две агенции работата става сложна. Там малко трудно се синхронизират нещата. Но пък е хубаво да имаш приятел, който се занимава с това, защото винаги ще ти даде едно рамо при преговорите.

[Galahad]

Станала е дълга дискусия.

Та първо дали наемите у нас са високи като за предлаганото качество. Като за предлаганото качество не само не са високи, но са и тревожно ниски. Има оплакване например каква била печката в квартирата - ами защо тогава квартиранта не си купи своя печка и да се мести с нея? Защото как се съотнасят цените на наемите у нас с тези в Германия? Защото в крайна сметка цените на новите печки, хладилници, кранове и други мебели тук са почти като там, в смисъл, че тук са по-високи, а в сравнение с това, което там може да се купи на промоция - много по-високи. Тъй че наемодателя за да може да поддържа жилището в съответствие с високите изисквания на наемателя, то би трябвало и наемателя да плаща съответния висок наем.

Та за отрезвяване на читателите няколко статии на ДВ за наемите в Германия:

Да живееш на 60 квадрата и да плащаш близо 2000 евро месечен наем? В Мюнхен това вече е реалност. Недостигът на жилища в Германия става все по-остър, а цените на имотите и наемите устремно вървят нагоре.

Цитирай

През 2016 г. 30 евро струва един-единствен квадратен метър на добре оборудвано ново жилище под наем в централен квартал в Мюнхен, сочи сп. Finanztest.

Само един малък щрих за сравнение. Често си взимам за обяд някакъв плод от един магазин, където цените са от най-ниските в града. В един момент пуснаха от онези едрите боровинки - но цената беше твърде висока, тъй че отлагах купуването за  ... когато ги намалят. Това в България не се случи, на все пак успях да намеря на прилично по-ниска цена - на площада пред Новото кметство в Мюнхен, т.е. най-посещаваното от туристите място, заради часовника.

Но да се върнем на наемите в Германия с още една статия:

Наемите в Германия стават все по-скъпи. Толкова скъпи, че един милион германски домакинства дават над половината от месечните си доходи за наем. Ето още интересни данни:

Излишно е да припомням общоизвестни факти - за комунистическото минало на Меркел и как тези й идеи поставиха германците на пачи яйца не само за жилищата.

Та защо стана така в Германия и защо казах, че наемите у нас са тревожно ниски.

Жилището не е благо, което се разнася по земята от слънчевите лъчи. То е една скъпа и изключително бавно възвръщаема инвестиция. По тази причина в България, пък и на други места със сериозни жилищно проблеми най-често наемодателите не правят нови инвестиции в сектора, а използват имоти, които примерно им са дошли по наследство. Проблемите не приключват с купуването на имота, а продължават с изключително скъпата спрямо наемите поддръжка на имота и също тъй изключително високите данък сгради и такса смет, които за една гарсониера са в размера на една месечна пенсия от порядъка на тази, която получават 60 % от българите.

Собсствеността си има и някои други недостатъци - собственикът много по-трудно може да е мобилен, т.е. да смени жилището си в сравнение с наемателя.

Ползата на собственика е, че като изплати кредите, който си е като плащане на наем, все пак има нещо, което може да продаде и да получи някаква сума, а наемателя няма такова. Но тъй като България е социалистическа държава, то собственика все още си е преди всичко класов враг, на който се гледа с лошо око, а добрите са партизаните обиращи мандри.

Така например разходите за данък сгради и такса смет не се приспадат от подоходния данък, макар да са необходимо присъщ разход. Но у нас се приспадат само 10% от получения данък за необходимо присъщи разходи, тъй че при по-нисък наем, ако се правят ремонти или се купува обзавеждане за имота, то наемодателя излиза съвсем на червено.

Но защо в Германия има недостиг на жилища, а у нас са в излишък. В Германия са прави внос на мигранти, за да се подбие цената на труда, т.е. за да се дават по-ниски заплати. И докато държавата бдително следи дали с тези по-ниски заплати не се правят опити да се купи без мито нещо от Китай по линия на електронната търговия, то тази бдителност за центове преминава в пълно недоглеждане, когато нещата опрат до дъмпинг на заплати. И тъй, самите германци, поради дъмпинга на заплатите си се затрудняват да произведат квалифицирана работна заплата, то страната се залива с мигранти, които имат нужда от жилище, което извади имотния пазар от релсите.

В България за излишъка от жилища факторите са 4. Масовото изселване на българи заради замиращата икономика в страната. Сега се заговори, че 1/3 от прозорците били тъмни, т.е. че в жилищата не живее никой, но същата е и бройката на тези, които оставайки български граждани, живеят в чужбина, т.е. 1/3 от българския народ е зад граница. На второ място са лошите условия за инвестиции, заради постоянно променящите се закони, "таксата спокойствие" и хипербюрокрацията. Затова българина влага парите си основно в имоти и банкови влогове, макар и тези двете да не са особено надеждни вложения. На трето място някои чужди граждани закупиха имоти в България със спекулативна цел, очаквайки, че България като стане член на ЕС цените на имотите им ще скочат много и те бързо ще забогатеят - е, чудото не стана. Уседналата култура на българина - много хора в чужбина се местят или пътуват по-големи разстояния, за да работят на друго място. У нас и тук проблем създава непризнаването на реални разходи. По-конкретно разходите за пътуване до работа не се приспадат от данъците и така в много случаи намирането на работа извън местоживеенето се оказва толкова нерентабилно, че е по-добре изобщо да не се хваща или да работи, но нелегално, сиреч без изобщо да плаща данъци и осигуровки.

Иначе размерът на наема балансира имотния пазар. Някои искат наеми по джоба им. Въпросът е обаче дали центърът на София може да събере всички желаещи да живеят там? Определено не. Затова благодарение на размера на наемите са постига балансиране на търсенето и предлагането, като тези с по-ниски доходи си намират квартири в по-отдалечени квартали и дори в околни селища и пътуват. Но ако наема на "Витошка" е колкото в "Обеля", то кой ще иде да живее в "Обеля" и тогава на какъв принцип ще се реши въпросът с недостига на жилища на "Витошка"?

А за това колко лесно се е строяло през социализЪмЪ? Ами то е като с качествената храна - баба сееше, береше, правеше лютеници, а комсомолката само лапаше. Сега обаче баба, дето беше възпитана в царско време да работи вече е умряла и комсомолката реве, че нямало кой вече да и носи компоти. Та и със строенето същата работа - строеше тати, а не този, дето обяснява колко било лесно тогава. Пък на чужд гръб, в случая гърба на тати и 100 тояги са малко. А за този, дето е строил си е било направо драма. Като се почне от това, че за да се купят строителни материали трябваше да се чака по опашки, да се ходи много пъти и да бъде връщан защото няма, когато най-сетне се появят в склада да се даде приличен рушвет за да се вземат, после да се мине през рекета на шофьора, който заявява, че ако не му дадеш 20 лева ще ги стовари на 50 метра от дома ти и т.н. И накрая построеното с много мъки жилище може да бъде отнето от децата ти, защото те имали друг имот и да се даде на някой отговорен другар, който да им наплати на за това жилище по-малко, отколкото ще му струва мокета с който ще застели същите квадратни метри.

[insighting]

Преди 9 часа, Galahad said:

Но у нас се приспадат само 10% от получения данък за необходимо присъщи разходи

10% от получения наем формират НПР*. Ако едно жилище се отдава за 400 лв., то разходите за приспадане са в размер на 40 лв. Данъчната основа е 360 лв., върху която се начислява 10% плосък данък, т.е. 36 лв. Тази сума се дължи всеки месец.

---------
*Необходимо-присъщите разходи се приспадат без доказване, т.е. законът не изисква оправдателен документ, че действително са направени.

 

[Б. Киров]

Проблемът не е във високите наеми, те са функция на цените на имотите като процент от тях, а в относително високите цени и ниския БВП в абсолютна стойност. Един германец има годишен БВП 45 000 евро в абсолютна стойност, един българин 8000. Средната заплата в абсолютна стойност на един германец е 3500 евро, на един българин около 520 евро. Заплатите не са хармоника, която може да се разтяга безкрайно. Не може заплатите да надминават абсолютния БВП на човек, при нас с тази производителност те вече наближават границата на разтягане, могат да растат, само ако расте и този БВП. В Германия един кв. м. на жилище в Берлин е 2000 евро, в София 1000, но разликата в производителност и заплати е 6:1, а разликата в цени на имот 2:1, простата сметка показва три пъти по-скъпи имоти в България, ерго наеми. Цените са надценени спекулативно.

[Joro-01]

Преди 53 минути, Б. Киров said:

Проблемът не е във високите наеми, те са функция на цените на имотите като процент от тях, а в относително високите цени и ниския БВП в абсолютна стойност. Един германец има годишен БВП 45 000 евро в абсолютна стойност, един българин 8000. Средната заплата в абсолютна стойност на един германец е 3500 евро, на един българин около 520 евро. Заплатите не са хармоника, която може да се разтяга безкрайно. Не може заплатите да надминават абсолютния БВП на човек, при нас с тази производителност те вече наближават границата на разтягане, могат да растат, само ако расте и този БВП. В Германия един кв. м. на жилище в Берлин е 2000 евро, в София 1000, но разликата в производителност и заплати е 6:1, а разликата в цени на имот 2:1, простата сметка показва три пъти по-скъпи имоти в България, ерго наеми. Цените са надценени спекулативно.

Така е, да. Тоест за да има паритетност, наемите в София трябва да паднат 3 пъти. И от мене още един път, кето прави 4 пъти. Толкова трабва да са по-ниски наемите в София за да има паритетност. Това не е моя измислица. Причината е, че у нас отдаващите под наем масово отказват на наемателите си регистрация - говоря за постоянна. От там нататък по правилата у нас не можеш да карраш - училище, детска градина, карта за метро...

 

Преди 11 часа, Galahad said:

Станала е дълга дискусия.

Т***

Вероятно отдаваш нещо под наем, иначе нямам обяснения иначе защо ги пишеш такива.

Първо, голям улегнал човек често търси необзаведено. Когато филтрташ обяви според критериите си (всички агенции в Сф) стават 50, които се оказват 5 повтарящи се.  От тях 2 са фалшиви - фишинги - "това току що го взеха" или "това не е за вас", но така и така сте тука вижте какво имаме... Други две са със собственици чешити дето изобщо не знаят за какво става въпрос и какво искат - "Да, бе, аз като необзаведен го давам, нещата няма да ви пречат." или "Илползвайте спокойно обзавеждането", "Не се притснявайте, кашоните ще ги махна".

Следиш ли ми мисълта? Той ако иска да си ползва апарамента за килер за нещата дето трябва да се изхвърлят, той трябва да ми плаща. Ами ако аз имам обзавеждане?

Колко струва пералнята? По малко от десет лева ще ми струва. Даже на мене няма да ми струва и толко, щото сам мога да сваля / кача пералня даже и по стълбите до тротоара откъдето клошарите ще си я вземат абсолютно безплатно. Ама хазаинът ще я търси после.

Заедно с абсурдни искания и изказвания като "Как ще боядисваш / ремонтираш", "що ще циклиш", "на какво толко мирише"? Предполагам, че още тогава са си преосмислили приоритетите.

 

Редактирано Декември 6, 2017 от Joro-01

[makebulgar]

Преди 24 минути, Б. Киров said:

Проблемът не е във високите наеми, те са функция на цените на имотите като процент от тях, а в относително високите цени и ниския БВП в абсолютна стойност. Един германец има годишен БВП 45 000 евро в абсолютна стойност, един българин 8000. Средната заплата в абсолютна стойност на един германец е 3500 евро, на един българин около 520 евро. Заплатите не са хармоника, която може да се разтяга безкрайно. Не може заплатите да надминават абсолютния БВП на човек, при нас с тази производителност те вече наближават границата на разтягане, могат да растат, само ако расте и този БВП. В Германия един кв. м. на жилище в Берлин е 2000 евро, в София 1000, но разликата в производителност и заплати е 6:1, а разликата в цени на имот 2:1, простата сметка показва три пъти по-скъпи имоти в България, ерго наеми. Цените са надценени спекулативно.

Киров, напълно грешно е расъждението, че цените на имотите и апартаментите зависят от БВП и от средната заплата. Грешна логика и грешен анализ. 

Цените на имотите и апартаментите зависят от търсенето и предлагането. По-голямо търсене означава по-високи цени. Ограниченото предлагане също означава по-високи цени. И тези зависимости не могат да се отнасят обобщено за българите като цяло или за България като цяло, а се отнасят конкретно до всеки имот с неговото разположение в пространството. Тоест цената на апартамент в центъра на София ще се определя от търсенето и количеството на предлагането. Колкото повече навлеци от провинцията и емигранти от чужбина се насочват към София, толкова и цените ще се покачват. Колкото повече строителството смогва да строи за новодошлите толкова цената ще пада. Новодошлите имат желание да купуват, и съответно продавачите нагласят цените спрямо наплива. Желанието на нововодомците може да не е съизмеримо с финансовите им възможности и средната заплата в България, и заради това изплащат апартаментите не за 5 години, а 15 или 20 години.

Тоест не средната заплата определя цената. И затова в центъра на Токио, Хонконг и Монако е трудно да си купиш имот дори и да имаш средната заплата за Япония, Хонконг и Монако. Просто там земята е ограничена, тоест предлагането е ограничено, и съответно цените скачат до небето. 

[insighting]

Преди 47 минути, Б. Киров said:

Проблемът не е във високите наеми, те са функция на цените на имотите като процент от тях, а в относително високите цени и ниския БВП в абсолютна стойност.

 

Преди 48 минути, Б. Киров said:

простата сметка показва три пъти по-скъпи имоти в България, ерго наеми. Цените са надценени спекулативно.

Ако се абстрахираме от показателя БВП, то пазарът на недвижими имоти у нас чертае друга графика. Цените бяха много високи през 2008 г. Сега са на разумно ниво. Но жилищата с хубави локации вече са лимитирани.

 

[makebulgar]

При наемите е същото. 

Търсенето и предлагането за съответното местоположение определят цената. Примерно ако в София всички наеми бъдат свалени на 200 лв то към София ще се насочи нечуван поток от наематели, които ще преценят че лесно ще ги плащат тези 200 лв, тъй като изгодите са по-големи да живят в София. Така за кратко време търсенето ще изчерпи предлагането. Но съответно ще има и по-заможни търсещи квартири в София, и съответно някои от наемодателите ще пряценят че ще им е по-изгодно да вземат 300 или 400 лв от по-платежоспособните. Така пазара постепенно ще се регулира сам в посока на повишаване на наемите, докато достигне горната граница на цените при която желанията на търсенето и предлагането ще се уравновесят. 

[Б. Киров]

По повод, че 2000 евро бил наемът на 60 кв./м в Берлин, ето наслуки от немска агенция, където подозирам са завишени цените, защото е международен посредник, на място би могло да са по-ниски:

https://www.nestpick.com/search?city=berlin&page=1&order=relevance&gclid=CjwKCAiAx57RBRBkEiwA8yZdUC2keeOTTQq16v5M2zaBbBMFjtx-16wGw0hh-KnMIa7_YvkXeGGUcRoCw5QQAvD_BwE&type=apartment&maxPrice=1900

Ето още в този линк, обърнете внимание какво пише отгоре вляво - максимум! 1900, вижте максимум в София колко е

За сравнение в София:

Манастирски ливади! Дето наскоро нямаше вода и парно, комуникации и собствеността беше спорна! Айде стига

https://www.mirela.bg/index.php?p=offer_list&order_by=4&type=2&cities=3&ac_s=&ac_v=&etypes[]=13&price_from=&price_to=&area_from=&area_to=&floor_from=&floor_to=&bedrooms_from=&bedrooms_to=&bathrooms_from=&bathrooms_to=

[Joro-01]

Цените и сега са неоправдано високи и това се дължи на сивия сектор, липсата на контрол и ниските даъци на имотите.

Само в БГ и евентуално в страните с режим имотът не иска текущи разходи - данъците са ниски, ремонти не се правят, през *** им е ако капе, или съседът си го прави, няма инструмент държавата да те накара да си оправиш фасадата на къщата.

 В Германия дали можеш да си позволиш да държиш празно жилище на добеа локация? Тука зная поне десет случая такива, 4 от тях не знаят къде им е мазето, дали им е направен ремонта и т.н. У нас веднъж сдобил се с имот той не ти струва никакви текущи разходи.

[Б. Киров]

Преди 11 минути, insighting said:

Цените бяха много високи през 2008 г. Сега са на разумно ниво. Но жилищата с хубави локации вече са лимитирани.

Хайде отворете ценоразписите от 2008 и вижте, тогава точно съм ги чел много внимателно и добре помня какви бяха цените. Цените не бяха по-високи от сегашните, дори в пика, който продължи не повече от година, обзалагам се.

[Б. Киров]

Преди 18 минути, makebulgar said:

иров, напълно грешно е расъждението, че цените на имотите и апартаментите зависят от БВП и от средната заплата. Грешна логика и грешен анализ. 

Цените на имотите и апартаментите зависят от търсенето и предлагането. По-голямо търсене означава по-високи цени. Ограниченото предлагане също означава по-високи цени. И тези зависимости не могат да се отнасят обобщено за българите като цяло или за България като цяло, а се отнасят конкретно до всеки имот с неговото разположение в пространството. Тоест цената на апартамент в центъра на София ще се определя от търсенето и количеството на предлагането. Колкото повече навлеци от провинцията и емигранти от чужбина се насочват към София, толкова и цените ще се покачват. Колкото повече строителството смогва да строи за новодошлите толкова цената ще пада. Новодошлите имат желание да купуват, и съответно продавачите нагласят цените спрямо наплива. Желанието на нововодомците може да не е съизмеримо с финансовите им възможности и средната заплата в България, и заради това изплащат апартаментите не за 5 години, а 15 или 20 години.

Тоест не средната заплата определя цената. И затова в центъра на Токио, Хонконг и Монако е трудно да си купиш имот дори и да имаш средната заплата за Япония, Хонконг и Монако. Просто там земята е ограничена, тоест предлагането е ограничено, и съответно цените скачат до небето. 

Не мисля, че е грешен анализ, защото нивото на доходите в определена локация не е откъсната от самата локация. Но темата е дълга и казуистична. В Бевърли хилс е много рядко населено, но цените са 10 пъти по-скъпи от цените на 2 км. в Лос Анжелес. Между другото, там в центъра са най-ниски цените на наемите.

[Б. Киров]

По повод цените на наемите в Берлин, имам познат, чиито близки живеят в Германия, от него знам, че "цена на наем" означава всичко включено - парно, ток и т.н. комунални разходи, склонен съм да приема това за достоверно. живял съм известно време в чужбина, там точно това се разбираше под "наем" - всички режийни разходи, плюс портиер, който е нещо като иконом и поправя дребни битови проблеми безплатно, плюс парко място за кола.

[Dobri_I]

Не знам как е в София, но във Варна наемите са ниски. Толкова ниски, че инвестиция в покупка на жилище с цел отдаване под наем е почти безсмислена (при покупка на имота с кредит си вътре с двата крака).  

 

[makebulgar]

1 hour ago, Б. Киров said:

Не мисля, че е грешен анализ, защото нивото на доходите в определена локация не е откъсната от самата локация. Но темата е дълга и казуистична. В Бевърли хилс е много рядко населено, но цените са 10 пъти по-скъпи от цените на 2 км. в Лос Анжелес. Между другото, там в центъра са най-ниски цените на наемите.

Разбира се, че има и по-ниско населени, но по-желани локации. Наплива към Бевърли хилс е голям, но предлагането е малко, тъй че цените са високи. Примера се вмества в пазарния модел търсене-предлагане. А ниските наеми в центъра също са подвластни на този модел, но зависят и от други фактори. Същото е положението и с центъра на Детройт, където вече преобладават афроамериканците, и съответно цените са ниски и много къщи пустеят. На тези места местоположението вече не е скъпо тъй като са се променили обитателите и качеството на живот. По същия начин в центъра на София сигурно има много евтини имоти по някои "арабски" улици.

[Б. Киров]

Преди 14 минути, makebulgar said:

Разбира се, че има и по-ниско населени, но по-желани локации. Наплива към Бевърли хилс е голям, но предлагането е малко, тъй че цените са високи. Примера се вмества в пазарния модел търсене-предлагане. А ниските наеми в центъра също са подвластни на този модел, но зависят и от други фактори. Същото е положението и с центъра на Детройт, където вече преобладават афроамериканците, и съответно цените са ниски и много къщи пустеят. На тези места местоположението вече не е скъпо тъй като са се променили обитателите и качеството на живот. По същия начин в центъра на София сигурно има много евтини имоти по някои "арабски" улици.

Забавно е това сърфиране между Бевърли хилс и Манастирски ливади Но в конкретния случай не си точен, според мен. В Бевърли хилс се предлагат в момента 137 имота за продан само от една агенция, вероятно са два пъти повече, но цените тръгват от 1 млн. и нещо нагоре и стигат до... колкото ти е фантазията, направи справка в Манастирски ливади колко имота са за продан, при това Бевърли хилс е кварталче, което можеш да обиколиш пеша за 20 минути.

https://www.zillow.com/homes/for_sale/Beverly-Hills-CA/pmf,pf_pt/10389_rid/globalrelevanceex_sort/34.16196,-118.218899,33.981089,-118.526516_rect/11_zm/

В Центъра на Детройт и Чикаго цените са ниски, защото това са умиращи градове, изоставени от жителите им, където е имало работа в автомобилните индустрии, цялата кампания на Тръмп беше базирана на тази реалност, гледал съм филмчета на Дискавъри за търсачи на метални отпадъци в изоставените фабрики, хората си вадят добри пари от този бизнес. Навсякъде е индивидуално, но принципът е винаги еднакъв - там, където има по-високи доходи и по-скъпа цена на живота, цените отиват нагоре, най-напред на недвижимостта /земя и строеж/, после на наемите. Много хора си изкарват препитанието с прогнозиране накъде ще растат градовете, ако сега купиш земя в Долно камарци за 5 евро кв. м., може след 50 години наследниците ти да я продадат за по 200 евро на софиянци, но може да не струва и 2, знае ли човек.

[Joro-01]

Ако говорим за Германия, наемите ги има и в двата варианта  - Kaltmiete - "студен наем" и Warmmiete "топъл наем". По името личи надявам се кое какво е, пазарът предлага, нещата са на кантар (все тая) вече човек си избира кое му е по-изгодно - да си плаща режийните или да плаща наема и да забрави за тях. Сега - у нас в БГ нещата са така - София и вс. останало, но в Германия (и на други места) не е така. Наистина има корелация между доходите, по-точно между това доколко икономически силен е регионът (и съответно желаещите да живеят и работят там) и наемите. Например наемите в Дрезден винаги ще са по-ниски от тези в Мюнхен. Което е стимул за онези с имоти (които имат къде да живеят без да плащат наем) да останат в Дрезден на по-ниски доходи или пък за онези без изплатени собствени жилища - да се преместят в Мюнхен. Цените на стоките и обаче са почти еднакви и на двете места, което е малко дразнещо за живеещите там. И тази разлика никога няма да се стопи. По същият начин както между БГ и коя да е друга цивилизована държава.

Редактирано Декември 7, 2017 от Joro-01

[stinka (Rom)]

След около 15 години "златното поколение" ще почне масово да измира и тогава ще има масов срив на цените на жилищата. Златното поколение е това, което комунистите ударно урбанизираха 50-60 те и масово жилищата в градовете са собственост на тях. Ако няма други фактори като икономически бум и масова имиграция към България. Или масово панелните блокове не почнат да падат... това ще е ... няма следващ демографски ресурс.

А, инак и тези цени сегашните ще дадът назад ми се струва в близките години.

[Galahad]

Преди 10 часа, Joro-01 said:

Така е, да. Тоест за да има паритетност, наемите в София трябва да паднат 3 пъти. И от мене още един път, кето прави 4 пъти. Толкова трабва да са по-ниски наемите в София за да има паритетност. Това не е моя измислица. Причината е, че у нас отдаващите под наем масово отказват на наемателите си регистрация - говоря за постоянна. От там нататък по правилата у нас не можеш да карраш - училище, детска градина, карта за метро...

 

Вероятно отдаваш нещо под наем, иначе нямам обяснения иначе защо ги пишеш такива.

Първо, голям улегнал човек често търси необзаведено. Когато филтрташ обяви според критериите си (всички агенции в Сф) стават 50, които се оказват 5 повтарящи се.  От тях 2 са фалшиви - фишинги - "това току що го взеха" или "това не е за вас", но така и така сте тука вижте какво имаме... Други две са със собственици чешити дето изобщо не знаят за какво става въпрос и какво искат - "Да, бе, аз като необзаведен го давам, нещата няма да ви пречат." или "Илползвайте спокойно обзавеждането", "Не се притснявайте, кашоните ще ги махна".

Следиш ли ми мисълта? Той ако иска да си ползва апарамента за килер за нещата дето трябва да се изхвърлят, той трябва да ми плаща. Ами ако аз имам обзавеждане?

Колко струва пералнята? По малко от десет лева ще ми струва. Даже на мене няма да ми струва и толко, щото сам мога да сваля / кача пералня даже и по стълбите до тротоара откъдето клошарите ще си я вземат абсолютно безплатно. Ама хазаинът ще я търси после.

Заедно с абсурдни искания и изказвания като "Как ще боядисваш / ремонтираш", "що ще циклиш", "на какво толко мирише"? Предполагам, че още тогава са си преосмислили приоритетите.

 

Действително става дума за различен вариант на мислене. Единият е партизанският - виждаш пита с кашкавал - свиваш я, виждаш скъп парфюм във фрийшопа на летището - свиваш го. Не си даваш сметка, че ако това стане масово явление, никой няма да се хване нито да произвежда кашкавал, нито парфюми. То и резултата го видяхме в Живкова България от този мисловен модел - празни магазини, режим на тока и "собственици" получили от държавата ключ за жилище, но ... дори още не е изкопана дупката за блока.

Има и друг модел на мислене - да! Ако някой иска твърде висок наем - да, няма да има наематели, но пък може да се ползва имота. Особено ако става въпрос за българския вариант, в който всъщност той живее в едната стая, а отдава другата. Ако не е много на зор с парите, а просто иска да препечели нещо, ако му падне сгоден случай, то проблемът му не голям.

Само че не така стоят нещата, ако на някой му трябва квартира, а квартира няма. Тогава потребността може само да ... 

За да има квартира обаче, някой трябва да я построи. Уви, никой квартирант не се задоволява с обещания за светло бъдеще, в които ще има квартири.

А за да я построи някой, то той трябва да има мотивация да похарчи парите си са квартира, която да ползват квартирантите, вместо за околосветски круиз и няколко екскурзии с посещения на елитни увеселителни заведения. И какъв може да е мотива - получаване на мизерен наем и обратно пропорционални претенции от квартирантите?

Ако трябва да сме точни, аз мисля в перспектива. Излишъкът от жилища в България е резултат от демографската катастрофа. Но нещата неизбежно ще се променят. Като всеки продукт и жилищата имат срок на годност, което ще рече, че в един бъдещ, но за съжаление недалечен период те ще започнат да оредяват стремително. Защото много от жилищата са панелки и вероятността всички да се съгласят и да имат пари да построят сградата на ново е минимална. Отделно проблемът ще нарасне, ако нещата у нас потръгнат и не само се върнат гастарбайтерите, ами и чужденци започнат да идат.

Преди 10 часа, Joro-01 said:

Цените и сега са неоправдано високи и това се дължи на сивия сектор, липсата на контрол и ниските даъци на имотите.

Само в БГ и евентуално в страните с режим имотът не иска текущи разходи - данъците са ниски, ремонти не се правят, през *** им е ако капе, или съседът си го прави, няма инструмент държавата да те накара да си оправиш фасадата на къщата.

 В Германия дали можеш да си позволиш да държиш празно жилище на добеа локация? Тука зная поне десет случая такива, 4 от тях не знаят къде им е мазето, дали им е направен ремонта и т.н. У нас веднъж сдобил се с имот той не ти струва никакви текущи разходи.

При положение, че данъка сгради и таксата смет за гарсониера-панелка е колкото една месечна пенсия на 60% от българите, това определено не е нисък данък. Минаването в сивия сектор е резултат от високи данъци, а не от ниски данъци. Тъй че това са по-скоро две взаимноизключващи се понятия. Под високи данъци имам предвид понятието фискална тежест, т.е. в широк смисъл, а не в тесен, т.е. включвам такси, мита и др. под.

Не ми е особено ясно какъв инструмент може да има държавата да нагара някой да си оправи къщата, след като му дава мизерна заплата, с която такъв ремонт не може да се плати? В чужбина основният инструмент за това е заплата в пъти по-висока от тези в България. Защото ако се вгледаш в хубавите фасади в чужбина, те не са резултат от инструмент на държавата, а на много желание на собственика да има красив имот. Иначе какво? Ще му наложи глоба? И той няма да я плати - пенсията е несеквестируема, единственото жилище е несеквестируемо ... тъй че фасадата ще си остане такава, а най-много държавната машина да върти на празни обороти и чиновниците вместо да свършат нещо полезно и възможно да продължат да се занимават със социалистически недоразумения.

Между другото, държавата първо не трябва ли да вземе да оправи и почисти улиците, за които събира данъци, а после да мисли за инструмент, с който да накара гражданите да си оправят имотите!

[Galahad]

Преди 12 часа, insighting said:

10% от получения наем формират НПР*. Ако едно жилище се отдава за 400 лв., то разходите за приспадане са в размер на 40 лв. Данъчната основа е 360 лв., върху която се начислява 10% плосък данък, т.е. 36 лв. Тази сума се дължи всеки месец.

---------
*Необходимо-присъщите разходи се приспадат без доказване, т.е. законът не изисква оправдателен документ, че действително са направени.

 

Тъй като това е направо шлагер, ще пусна коментара отделно, а няма да е в кюпа с отговори.

За да даваш имот под наем ... първо трябва да имаш имот. Тъй като в случая става дума за квартира, то задачката е малко по-сложна, защото това ще рече, че първо трябва да го построиш. По-точно да платиш на някой строител да го построи. Това ще рече, че ти трябва да дадеш пари, които може да похарчиш за нещо друго, много по-приятно от това да се занимаваш с квартиранти и да удовлетворяваш високите им изисквания срещу жалък наем.

Проблемът е, че жилището е продукт със съответен срок на годност. За панелките примерно го дават на 50години.

Какво означава това. Това означава, че ако имаш имот, който е купен за 100 000лева и искаш след 51 години отново да отдаваш имот под наем, то трябва всяка година да заделяш средно по 200лева месечно, т.е. 10 месеца по 200лева, а с остатъка за другите два месеца можеш да платиш до 400лева данъци, разходи за счетоводител за попълване на декларация и др. под. 

Иначе казано, ако гледаш на панелка за 100 000 лева като на инвестиция от която да получаваш по 200 лева месечен наем, по-добре не си давай парите за това. Защото в противен случай, като удариш чертата излиза, че когато изтече амортизационния срок, то събраното от наеми няма да стигне и ще трябва да посегнеш на другите си доходи, за да може да рестартираш процеса. Тъй че вместо постоянно да излизаш на червено, по-добре да си похарчиш парите за удоволствия, отколкото за неприятности.

При фирмите за имотите има амортизационни отчисления, които не се облагат с данъци. Така направената инвестиция се изплаща без да се излиза на червено. Отделно, че у нас данъка фирмите го плащат на база на балансова стойност и се получава така, че за хотелски комплекс с три корпуса, всеки с размерите на средно статистически блок у нас и с три басейни и прилично голям парк се плаща такъв данък, колкото за магазин от 60 квадрата.

Между другото се сетих, че на който не му харесват квартирите, може да иде на хотел. Нощувката в наш не особено добре поддържан хотел (повечето са такива) е поне 50 лева, докато в Париж е 40лева.

[laplandetza]

Преди 11 часа, Б. Киров said:

По повод цените на наемите в Берлин, имам познат, чиито близки живеят в Германия, от него знам, че "цена на наем" означава всичко включено - парно, ток и т.н. комунални разходи, склонен съм да приема това за достоверно. живял съм известно време в чужбина, там точно това се разбираше под "наем" - всички режийни разходи, плюс портиер, който е нещо като иконом и поправя дребни битови проблеми безплатно, плюс парко място за кола.

Аха, това се разбира и в моя опит.

[Б. Киров]

Преди 8 минути, laplandetza said:

Аха, това се разбира и в моя опит.

В това виждам някакъв резон и от страна на собственика, тъй като се предотвратява възможността наемателя да злоупотреби с неплащане на ток, вода, парно и т.н. Предишният наемател на квартирата, в която живея сега беше завлякъл собственика с хиляди левове за парно, които човекът чинно си плати, защото партидата е на негово име.

В София не знам да има такава практика да се дават цели кооперации под наем, където вече може да има такъв портиер-домакин, подземен гараж и локално парно. Доколкото съм виждал в чужбина това е широко разпространена практика, примерно един успешен адвокат би могъл да инвестира хонорарите си в 2-3 или повече билдинга, които да построи, наема си хора да менажират наемите и ги отдава като отделни апартаменти.

[Dobri_I]

Подкрепям напълно Галахад. Просто отбелязвам, че имота няма как да е постоянно даден под наем, а има и доста некоректни наематели (неплатени наеми, неплатени битови сметки, нарочно разбиване на апартамента преди да го изгониш за неплатен наем и т.н.). Тоест с наем от 200 лв си на 100% загуба. Минимума е 250 лв (по-добре 300) и то ако си платил имота с твоя пара (или е наследен). Това за празен апартамент. Ако е с обзавеждане поне двойно (и пак е риск - трябва да се подбират правилно наемателите).

[Galahad]

За Германия в статиите ги има и двата варианта - по памет без консумативи беше някъде около 11€/кв.м., а с консумативи - около 60.

Разправят примерно, че Моцарт като му омръзнел готвача си сменял квартирата, защото по негово време в Залцбург квартирите се предлагали с включена храна - нещо като ол-инклузив.

Там е с консумативи, защото примерно някои сгради имат климатична инсталация и тя е за цялата сграда. Втори е въпросът, че аз като подавах декларацията за моя апартамент, данъчната реши, че климатикът ми се явява сградна климатична инсталация, но се намесиха и колежките й, та я разубедихме. Това предполагам сте го виждали в някои големи хотели - има една решетка в стаята, от която зимата духа топло, а лятото духа студено. Затова примерно в Париж няма да видите окачени по фасадите климатици, от които да капе вода по главите на минувачите по тротоарите, за разлика от милата родна картинка.